Guide de l’acheteur

Quels sont les coûts impliqués?

En moyenne, le coût d’achat d’une propriété en Espagne sera de l’ordre de 12% à 15% du prix d’achat en fonction du prix d’achat, de la complexité de la procédure et de la zone d’Espagne dans laquelle vous achetez.

Le notaire – 800 euros – Le notaire facture une taxe standardisée qui varie en fonction de la superficie, de la taille de la propriété et de sa valeur d’achat déclarée.

Les frais d’inscription – 300 à 700 euros – L’inscription de la propriété à votre nom dans le registre officiel de la propriété

La taxe de transfert – 10% de la valeur d’achat déclarée

Si vous achetez une nouvelle propriété d’un développeur, cette taxe sera la taxe sur la valeur ajoutée à 10%.

La taxe documentaire – 0,5% à 1% de la valeur déclarée de la propriété – Ceci équivaut au droit de timbre et représente actuellement 0,5% de la valeur déclarée de la propriété.

La taxe municipale – Dans la région de Sax, elle a tendance à être très faible, bien que sur la côte, elle peut varier entre 10% et 40% de l’augmentation de la valeur de la propriété. Cette taxe municipale est en augmentation de la valeur de la propriété depuis sa dernière vente. Il est appelé «plus valia» et peut varier de 10% à 40% de l’augmentation annuelle, en fonction de la durée entre les ventes et la ville dans laquelle la propriété est située. Je n’ai jamais su que cela soit supérieur à 500 euros sur une propriété de campagne.

Votre avocat – environ 1% de la valeur de la propriété. L’avocat vous facturera environ 1% de la valeur de la transaction, à moins de complications inhabituelles. Vous devriez demander un devis.

Le dépôt d’impôt à la vente – 3% de la valeur d’achat déclarée. Si vous achetez de quelqu’un qui ne réside pas en Espagne, vous déposez 3% du prix d’achat total au bureau des impôts au nom du vendeur comme une garantie contre ses obligations fiscales futures. Vous payez le vendeur 97% du prix, et payez l’autre 3% directement au bureau des impôts. Cela sert de garantie contre les diverses obligations fiscales espagnoles du vendeur non-résident.

Décider qui paie quelles taxes – Cette liste de frais couvre à peu près l’ampleur de la dépense majeure lors de l’achat d’une propriété en Espagne. L’acheteur et le vendeur sont libres de convenir des conditions qu’ils choisissent, car il n’existe aucune loi espagnole exigeant que l’une des parties paie une taxe particulière. Typiquement, le vendeur paye la taxe municipale, car il est celui qui fait le profit sur l’augmentation de la valeur de la propriété, tandis que l’acheteur paie la taxe de transfert et les frais d’enregistrement, et frais de notaire car il est intéressé à faire Assurez-vous que la propriété est enregistrée à son nom.

Décider de la valeur de la propriété déclarée – Jusqu’à récemment, il était de pratique courante de déclarer une valeur faible pour la propriété afin de minimiser la taxe de transfert. Ce n’est pas une option légale et n’est pas recommandé. Si et quand vous revendre la propriété, vous serez responsable de l’impôt espagnol sur les gains en capital sur tout bénéfice réalisé. Bien qu’il soit tentant de déclarer une faible valeur maintenant, vous serez responsable de l’impôt sur un bénéfice beaucoup plus grand lorsque vous vendez plus tard.

Depuis que les prix de l’immobilier ont chuté, il y a eu une situation étrange où certains achats sont en dessous de ce que le bureau des impôts considère comme une valeur appropriée pour une propriété. Dans ce cas, il peut être conseillé de payer des taxes supplémentaires pour éviter les problèmes futurs.

Quelles sont les étapes pour acheter une maison en Espagne avec findafinca4u?

Après avoir trouvé une maison sur laquelle vous souhaitez faire une offre, nous négocierons la meilleure offre possible en votre nom. Nous avons beaucoup d’expérience dans la négociation avec certains des propriétaires espagnols rigides.

Comme l’acceptation du Royaume-Uni ne sera pas seulement à votre offre monétaire, mais aussi votre position d’achat. par exemple, un acheteur de liquidités qui peut remplir rapidement et payer un dépôt immédiat a plus d’influence que quelqu’un qui a besoin d’un prêt hypothécaire à pourcentage élevé.

Alors que les négociations se poursuivent, nous avons besoin de divers documents de la part des propriétaires et des divers organes, à savoir la mairie, le bureau d’architecture, le registre de la propriété, le registre de la catastrophe. Avec ces documents, votre avocat peut confirmer la légalité de la propriété.

Dans de nombreux cas, les propriétés ne sont pas légales, elles ont été étendues sans licence, sans enregistrement, avec des paiements d’impôts locaux, etc. Cela ne veut pas dire qu’elles ne peuvent pas être légalisées.

À ce stade, en consultant nos propres professionnels du droit, nous décidons si la vente peut continuer.

Nous discutons avec le propriétaire de toute question de légalité et s’ils sont d’accord pour effectuer tous les paiements et procédures nécessaires pour légaliser la propriété, nous pouvons alors procéder avec votre contrat de dépôt des avocats. Cela spécifiera que tous les éléments en attente doivent être résolus avant l’achat, dans un délai défini. soit 2 mois. La vente n’aura pas lieu si ces éléments ne sont pas résolus, et le propriétaire est contractuellement obligé de retourner le double de votre dépôt.

Si vous avez besoin d’une hypothèque, votre prêteur aura également besoin de ces documents, que nous leur fournirons. Nous allons accompagner l’arpenteur quand ils sont disponibles pour visiter la propriété, et communiquer avec la banque en votre nom pour fournir tous les documents relavent. Les demandes aux mairies seront faites pour la certification requise concernant les « infractions urbanisticas » (extensions illégales)

Votre avocat sera en contact avec nous, et le propriétaire de mettre la maison en mesure de vendre. Une fois cela fait et vos finances sont en place, une date sera fixée pour signer chez le notaire.

Le notaire fera également des vérifications pour s’assurer que la maison est légale, mais il peut traiter avec 20 maisons par jour, il est donc important que vous ayez un bon avocat qui a déjà terminé complètement les recherches de propriété.

À ce stade, la maison sera signée, l’argent et les clés changent de mains.

Vous êtes maintenant un propriétaire en Espagne et n’avez pas la moindre idée de comment aller au jour le jour les choses que vous avez réussi au Royaume-Uni.

Nous pouvons ensuite mettre en place des services publics à votre nom et aider avec tous les problèmes que vous avez adapter à la vie sur votre nouvelle maison.

Quels sont les pièges de l’achat en Espagne?

• La propriété n’est pas enregistrée, probablement parce qu’elle a été construite illégalement. De nombreuses propriétés non enregistrées sont vendues à des étrangers, car les étrangers sont moins susceptibles de vérifier l’enregistrement. Si vous trouvez une bonne affaire, il y a des chances que ce ne soit pas enregistré. Solution: Obtenez une liste de registre (nota simple).
• Trop de courtiers sont impliqués. Nous avons connu sept courtiers impliqués dans une maison. Outre les difficultés de communication, chaque courtier obtiendra son pourcentage. Nous traitons directement avec les propriétaires ceci est montré dans les prix raisonnables sur nos propriétés.

Nous ne traitons qu’avec les Sax et les environs, donc nous sommes au courant des règlements et des lois locales et avons des relations constantes avec la mairie locale, le notaire et les avocats.

Quels sont les taxes et les frais?

Taxes

Vous payez généralement deux taxes en tant qu’acheteur:

• Pour une maison existante, vous payez une taxe de transfert (impuesto de transmisiones patrimoniales).
• Pour une nouvelle construction, vous payez une TVA. Les deux sont généralement 10% du prix de la maison.
• Taxe sur les timbres (impuesto de actos jurídicos documentados).
• Les deux taxes peuvent varier selon l’endroit où la propriété est située.

Frais de notaire et de greffe

Si vous obtenez une hypothèque, la banque peut exiger des dépôts pour couvrir les paiements potentiels maximums. Une fois que la banque paie ces frais et que vous recevez votre escritura enregistrée, une partie de ces paiements peut être retournée.

Frais bancaires

Ces frais comprennent:

• L’administration des paiements (gestión) à l’administration fiscale, notaire, et registre de la propriété.
• Les paiements d’assurance pour la première année. (La banque exige que vous obteniez une assurance-vie et une assurance habitation.)
• Notez que l’évaluation est également requise par la banque.

Qu’est-ce que « Black Money » et comment cela affecte-t-il moi et mon achat

Le trou noir de la propriété espagnole

L’achat d’une maison en Espagne implique presque toujours de payer de l’argent noir pour échapper à l’impôt, mais les expatriés potentiels devraient être avertis que le gouvernement durcit ce type de fraude.

Pour acheter cette maison de rêve, certains sont prêts à payer ‘l’argent noir’.

Il y a une anecdote racontée par certains avocats espagnols sur le roi Juan Carlos. Ils rapportent avec nonchalance apparente comment il a déclaré seulement 50 pour cent du coût quand il a vendu l’un de ses nombreux foyers – techniquement enfreindre la loi en évitant l’impôt. Cependant, l’attitude de ceux qui racontent cette histoire n’est pas une préoccupation effroyable que même le monarque a un tel manque de respect pour la loi. Au lieu de cela, le roi est considéré comme une puce du vieux bloc; l’attitude semble être « s’il peut s’en tirer, pourquoi pas nous tous? » Si vous achetez une maison en Espagne, vous serez presque certainement invité à enfreindre la loi comme une partie de routine du processus. Refuser signifie généralement que vous faites face à la perte de la maison de vos rêves; mais si vous allez de l’avant et commettez ce qui est un crime, comme le conseillent de nombreux agents immobiliers – soyez prévenus. Le gouvernement socialiste espagnol a lancé une campagne de répression contre les fraudeurs et les blanchisseurs d’argent qui utilisent le marché immobilier en plein essor pour cacher leurs gains mal acquis.La publicité internationale entourant le cas récent d’une fraude de blanchiment d’argent de 250 millions d’euros centrée sur un cabinet d’avocats à Marbella aidé à attirer l’attention du gouvernement sur le problème. Les mafias d’Europe de l’Est achemineraient des millions de dollars à travers ce cabinet d’avocats. Le scandale était même lié au géant pétrolier russe Ioukos, bien que la société nie vigoureusement les allégations.

Avez-vous des conseils sur les hypothèques?

Bon choix hypothécaire lors de l’achat à l’étranger

Les services hypothécaires pour acheter des biens à l’étranger sont disponibles auprès de nombreuses banques offshore et sociétés de construction.

Les taux varient selon le pays, mais ils sont susceptibles d’être légèrement plus bas en achetant en Europe et en contractant une hypothèque auprès d’une banque offshore bien connue, puis ils sont sur une propriété au Royaume-Uni.

Certaines banques n’offrent des hypothèques qu’en euros, bien que d’autres les offrent également en livres sterling pour les personnes qui achètent en Europe. Toute personne qui opte pour une hypothèque en euro mais qui est payée dans une autre devise doit se rappeler qu’il existe un risque de volatilité du taux de change.

Quiconque est payé en livres sterling devrait essayer d’emprunter en livres sterling. Les prêts hypothécaires en euros ne conviennent vraiment qu’à ceux qui gagnent des euros. David Hollingworth, des courtiers hypothécaires London & Country Mortgages, a déclaré: « Il peut y avoir un risque de change supplémentaire si les emprunteurs prennent l’hypothèque dans une devise différente de celle dans laquelle ils tirent leur revenu ».

« Par exemple, si la monnaie étrangère se renforce contre la livre alors effectivement l’hypothèque et les paiements mensuels augmentent même s’il n’y a pas eu de changement dans le taux d’intérêt pratiqué.Si un prêteur étranger est utilisé, l’hypothèque est susceptible d’être dans le pays étranger devise, alors que certaines des opérations offshore des prêteurs britanniques seront en mesure de prêter en sterling.  »

Documents d’achat importants

Avant de signer quoi que ce soit, il y a des documents importants que vous et votre avocat devriez consulter …

L’Escritura Publica et Nota Simple – L’Escritura Publica est l’acte de propriété enregistré de la propriété. Il est inscrit au registre de la propriété et constitue la seule garantie de titre en Espagne. Il contient une description de la propriété, les détails du propriétaire et toutes les hypothèques ou les réclamations légales qui existent contre la propriété. Ce document est important car il vous indique si le vendeur est le propriétaire de la propriété vendue. Un nota simple contient plus de détails sur les hypothèques ou les charges sur la propriété et est également disponible auprès du Registre.

Le récépissé IBI – Avant d’acheter une propriété espagnole de revente (non nouvelle), consultez les «Impôts sur les biens meubles», ou IBI, qui est la taxe foncière municipale. Idéalement, vous serez en mesure de voir les reçus IBI pour les cinq dernières années parce que c’est la limite de responsabilité pour les arriérés d’impôts et est attaché à la propriété, pas le propriétaire. Une nouvelle propriété achetée chez un développeur ne sera pas accompagnée d’un reçu IBI (car il n’a jamais été «possédé»). Il vous appartiendra donc d’enregistrer la propriété pour cette taxe.

The Referencia Catastral – Chaque vente de propriété doit citer le «Referencia Catastral» de la propriété en question. Le Catastro est un autre système d’enregistrement de la propriété en Espagne, en se concentrant sur l’emplacement, la description physique et les limites de la propriété. Alors que le Registre de la propriété se concentre presque exclusivement sur la propriété et le titre, le Catastro est préoccupé par l’évaluation des biens.

Ces deux systèmes ne communiquent pas entre eux, et il est commun de constater que la description catastrale d’une propriété diffère grandement de celle du Registre des propriétés. C’est une bonne idée de demander le certificat réel du Catastro avec une description complète de la propriété. Le certificat est en deux parties, l’une étant une description de la propriété et l’autre étant soit un plan ou une photographie aérienne.

Frais de communauté, statuts et procès-verbaux de l’AGA – Ceci s’applique seulement si vous achetez une propriété dans une urbanisation ou où il y a des ressources «communales», partagées entre un certain nombre de propriétés. Ce sont les frais facturés par la «Comunidad de Propietarios», la Communauté des Propriétaires, organisme juridique qui contrôle tous les éléments communs; l’ascenseur, les jardins et la piscine par exemple. Chaque propriétaire se voit attribuer un quota ou un pourcentage des dépenses qui, selon la loi, doivent être payées.

Factures de services publics – Ceux-ci vous assurer que les factures sont payées et donnent également une idée de ce que les coûts de fonctionnement de la propriété seront.

Divers – Si vous achetez une propriété dans une urbanisation, assurez-vous qu’elle est légale et enregistrée en demandant à voir le plan plan approuvé à la mairie. Si la propriété est sur la plage, assurez-vous que le développement est également approuvé par la Jefatura de Costas. Pour une nouvelle propriété, assurez-vous qu’elle a été déclarée pour IBI et que le développeur a fait la ‘declarationacion de obra nueva’. Assurez-vous également que l’escritura mentionne la maison que vous achetez ainsi que la parcelle de terrain sur laquelle elle se trouve. Comme une garantie supplémentaire, il est sage d’examiner les cartes d’urbanisme pour la zone autour du bien, appelé le Plan Général d’Ordenacion Urbana, ou PGOU.

Informations gracieusement fournies par Strong Abogados (Avocat en Espagne)