Gids voor kopers

Welke kostenprocessen zijn erbij betrokken?

Gemiddeld kost het kopen van een woning in Spanje tussen de 12% en 15% van de aankoopprijs, afhankelijk van de aankoopprijs, de complexiteit van de procedure en het deel van Spanje waarin u koopt.

De notaris – 800 euro – De notaris rekent een gestandaardiseerde vergoeding aan die varieert naargelang de hoeveelheid grond, de grootte van het onroerend goed en de gedeclareerde aankoopwaarde.

De registratievergoeding – 300 tot 700 euro – De inschrijving van het onroerend goed op uw naam in het officiële eigendomsregister

De overdrachtsbelasting – 10% van de gedeclareerde aankoopwaarde

Als u een nieuwe woning koopt van een ontwikkelaar, is deze belasting 10% btw.

Het documenttarief – 0,5% tot 1% van de aangegeven waarde van het onroerend goed – Dit komt overeen met zegelrechten en is momenteel 0,5% van de aangegeven waarde van het eigendom.

De gemeentebelasting – In het Sax-gebied is dit meestal erg laag, hoewel het aan de kust tussen 10% en 40% van de waardestijging van het onroerend goed kan liggen. Deze gemeentebelasting is sinds de laatste verkoop in waarde gestegen. Het wordt ‘plus valia’ genoemd en kan variëren van 10% tot 40% van de jaarlijkse verhoging, afhankelijk van de tijdsduur tussen de verkoop en de stad waarin het onroerend goed zich bevindt. Ik heb dit nooit eerder dan 500 euro op een landgoed gekend.

Uw advocaat – ongeveer 1% van de waarde van het onroerend goed. De advocaat zal u ongeveer 1% van de waarde van de transactie in rekening brengen, tenzij er een aantal ongewone complicaties zijn. U moet een offerte vragen.

De belastingdepot bij verkoop – 3% van de aangegeven aankoopwaarde. Als u koopt van iemand die geen inwoner is van Spanje, stort u 3% van de totale aankoopprijs bij de belastingdienst op naam van de verkoper als garantie tegen zijn toekomstige belastingverplichtingen. U betaalt de verkoper 97% van de prijs en betaalt de andere 3% rechtstreeks aan het belastingkantoor. Dit dient als garantie tegen de verschillende Spaanse belastingverplichtingen van de niet-residente verkoper.

Bepalen wie betaalt welke belastingen – Deze lijst met kosten dekt vrijwel de omvang van de grote uitgaven bij het kopen van een woning in Spanje. De koper en de verkoper zijn vrij om de door hen gekozen voorwaarden overeen te komen, aangezien er geen Spaanse wet is die eist dat een van de partijen een bepaalde belasting moet betalen. Meestal betaalt de verkoper de gemeentebelasting, omdat hij degene is die de winst maakt op de verhoging van de waarde van het onroerend goed, terwijl de koper de overdrachtsbelasting en het registratierecht en de notariskosten betaalt, aangezien hij degene is die geïnteresseerd is in het maken van Zorg ervoor dat de woning op zijn naam is geregistreerd.

De gedeclareerde eigenschapswaarde bepalen – Tot voor kort was het gebruikelijk om een lage waarde voor het onroerend goed aan te geven om de overdrachtsbelasting te minimaliseren. Dit is geen juridische optie en wordt niet aanbevolen. Als en wanneer u de woning doorverkoopt, bent u aansprakelijk voor Spaanse vermogenswinstbelasting op gemaakte winst. Hoewel het verleidelijk is om nu een lage waarde aan te geven, bent u belastingplichtig voor een veel hogere winst wanneer u later verkoopt.

Omdat de huizenprijzen zijn gedaald, is er een vreemde situatie geweest waarbij sommige aankopen lager zijn dan wat de belastingdienst als een geschikte waarde voor een onroerend goed beschouwt. In dit geval kan het raadzaam zijn om extra belastingen te betalen om toekomstige problemen te voorkomen.

Wat zijn de stappen om een huis in Spanje te kopen met findafinca4u?

Nadat u een huis hebt gevonden waarop u een aanbod wilt doen, onderhandelen wij namens u over de best mogelijke deal. We hebben veel ervaring met het onderhandelen met enkele van de starre Spaanse eigenaren.

Zoals de Britse acceptatie zal niet alleen uw monetaire aanbod zijn, maar ook uw inkooppositie. bijvoorbeeld een contante koper die snel kan voltooien en een onmiddellijke storting kan betalen heeft meer invloed dan iemand die een hoog percentage hypotheek nodig heeft.

Terwijl de onderhandelingen voortgaan, hebben we verschillende documenten nodig van de eigenaren en verschillende instanties, zoals het gemeentehuis, het architectenbureau, het eigendomsregister, het catastrofaal register. Met deze documenten kan uw advocaat de rechtmatigheid van het onroerend goed bevestigen.

In veel gevallen zijn eigendommen niet legaal, ze zijn verlengd zonder licentie, niet geregistreerd, achter met gemeentelijke belastingbetalingen enz. Dit wil niet zeggen dat ze niet gelegaliseerd kunnen worden.

Op dit moment, bij het raadplegen van onze eigen juridische professionals, nemen we een beslissing over de vraag of de verkoop kan doorgaan.

We bespreken met de eigenaar problemen met de legaliteit en als ze akkoord gaan met alle noodzakelijke betalingen en procedures om het onroerend goed te legaliseren, kunnen we doorgaan met uw solicitors-aanbetaling. Dit geeft aan dat alle uitstaande ietems vóór aankoop moeten worden opgelost, binnen een bepaald tijdsbestek. dat wil zeggen 2 maanden. De verkoop zal niet doorgaan als deze items niet zijn opgelost en de eigenaar is contractueel verplicht om uw aanbetaling te verdubbelen.

Als u een hypotheek nodig heeft, heeft uw geldschieter ook dit papierwerk nodig, dat wij hen zullen verstrekken. We zullen de landmeter begeleiden wanneer deze beschikbaar is om het onroerend goed te bezoeken, en namens u contact opnemen met de bank om alle belangrijke administratie te verzorgen. Aanvragen voor gemeentehuizen worden ingediend voor vereiste certificering met betrekking tot “overtredingen urbanisticas” (illegale uitbreidingen)

Uw advocaat zal contact met ons opnemen en de eigenaar om het huis in een positie te krijgen om te verkopen. Zodra dit is gebeurd en uw financiën zijn op zijn plaats zal een datum worden ingesteld om bij de notaris te ondertekenen.

De notaris zal ook controles uitvoeren om ervoor te zorgen dat het huis legaal is, maar hij kan wel 20 huizen per dag behandelen, dus het is belangrijk dat u een goede advocaat heeft die de zoekacties van het onroerend goed al grondig heeft afgerond.

Op dit punt wordt het huis getekend, geld en sleutels wisselen van eigenaar.

U bent nu een eigenaar van onroerend goed in Spanje en hebt geen idee hoe u dagelijkse dingen moet doen die u in het Verenigd Koninkrijk hebt gedaan.

We kunnen dan hulpprogramma’s op uw naam instellen en helpen met problemen die u hebt aangepast aan het leven in uw nieuwe huis.

Wat zijn de valkuilen van kopen in Spanje?

Het pand is niet geregistreerd, hoogstwaarschijnlijk omdat het illegaal is gebouwd. Veel niet-geregistreerde eigenschappen worden verkocht aan buitenlanders, omdat buitenlanders minder vaak de registratie controleren. Als je een koopje vindt, is de kans groot dat het niet geregistreerd is. Oplossing: maak een registervermelding (nota eenvoudig).
Er zijn teveel makelaars bij betrokken. We weten dat zeven makelaars betrokken zijn bij een huis. Naast communicatieproblemen krijgt elke makelaar zijn percentage. Wij handelen rechtstreeks met de eigenaren dit wordt getoond in de redelijke prijzen op onze eigenschappen.

We behandelen alleen de Sax en de omgeving, dus we zijn ons bewust van de plaatselijke voorschriften en wetten en hebben voortdurend contact met het plaatselijke gemeentehuis, de notaris en advocaten.

Wat zijn de belastingen en toeslagen?

Belastingen

Er zijn twee belastingen die u over het algemeen betaalt als koper:

Voor een bestaand huis betaal je een overdrachtsbelasting (impuesto de transmisiones patrimoniales).
Voor een nieuwbouw betaalt u een btw-belasting. Beide zijn meestal 10% van de prijs van het huis.
Postzegelbelasting (impuesto de actos jurídicos documentados).
Beide belastingen kunnen variëren afhankelijk van waar de woning zich bevindt.

Notaris- en bezittingenregister

Als u een hypotheek krijgt, kan de bank een aanbetaling vragen om maximale potentiële betalingen te dekken. Zodra de bank deze kosten betaalt en u uw geregistreerde escritura ontvangt, kan een deel van deze betalingen worden terugbetaald.

Bankkosten

Deze kosten zijn inclusief:

Het beheer van betalingen (gestión) aan het belastingkantoor, de notaris en het eigendomsregister.
Verzekeringsbetalingen voor het eerste jaar. (De bank vereist dat u een levensverzekering en een huisverzekering afsluit.)

Merk op dat de beoordeling ook door de bank wordt vereist.

Wat is “Black Money” en hoe beïnvloedt dit mij en mijn aankoop

Het Spaanse eigendom zwarte gat

Het kopen van een huis in Spanje houdt bijna altijd in dat je ‘zwart geld’ moet betalen om belasting te ontduiken, maar potentiële expats moeten gewaarschuwd worden dat de overheid het moeilijk heeft met dit soort fraude.

Om die droomwoning te kopen, zijn sommigen bereid om ‘zwart geld’ te betalen.

Er is een anekdote die sommige Spaanse vastgoedadvocaten vertellen over koning Juan Carlos. Ze hebben met ogenschijnlijke nonchalance te maken dat hij slechts 50% van de kosten heeft opgegeven toen hij een van zijn vele huizen verkocht – technisch gezien overtreden van de wet door belasting te vermijden. De houding van degenen die dit verhaal vertellen is echter niet een ontstelde zorg dat zelfs de vorst zo’n gebrek aan respect voor de wet heeft. In plaats daarvan wordt de koning gezien als een spaan van het oude blok; de houding lijkt te zijn “als hij ermee wegkomt, waarom niet de rest van ons?” Als je een huis in Spanje koopt, zal je bijna zeker worden gevraagd om de wet te overtreden als een routinematig onderdeel van het proces. Weigeren betekent meestal dat je het huis van je dromen verliest; maar als je doorgaat en begaat wat een misdaad is, zoals zoveel makelaars adviseren – wees gewaarschuwd. De socialistische regering van Spanje heeft hardhandig opgetreden tegen belastingcontroleurs en witwassers die de bloeiende vastgoedmarkt gebruiken om hun onrechtmatig verkregen winsten te verbergen. Internationale publiciteit rond het recente geval van witwasfraude van 250 miljoen euro gericht op een advocatenkantoor in Marbella geholpen om de aandacht van de regering op het probleem te richten. Oost-Europese maffia’s zouden miljoenen via dit advocatenkantoor channelen. Het schandaal was zelfs gekoppeld aan de Russische oliegigant Yukos, hoewel het bedrijf de beschuldigingen krachtig ontkent.

Heeft u advies over hypotheken?

Juiste hypotheekkeuze bij aankopen in het buitenland

Hypotheekdiensten om onroerend goed in het buitenland te kopen zijn verkrijgbaar bij veel offshore banken en bouwbedrijven.

De tarieven variëren afhankelijk van het land, maar ze zullen waarschijnlijk iets lager zijn door in Europa te kopen en een hypotheek te sluiten via een bekende offshore bank, waarna ze op een onroerend goed in het VK zijn.

Sommige banken bieden hypotheken alleen in euro’s aan, hoewel anderen ze ook in pond sterling aanbieden voor mensen die in Europa kopen. Wie kiest voor een eurohypotheek maar wordt betaald in een andere valuta, moet onthouden dat er een risico bestaat van volatiliteit in de wisselkoers.

Iedereen die wordt betaald in pond sterling, moet proberen in Britse ponden te lenen. Euro-hypotheken zijn eigenlijk alleen geschikt voor mensen die euro verdienen. David Hollingworth, hypotheekmakelaar London & Country Hypotheken, zei: “Er kunnen extra wisselkoersrisico’s zijn als kredietnemers de hypotheek aangaan in een andere valuta dan die waarin ze hun inkomsten ontlenen”.

“Bijvoorbeeld, als de vreemde valuta sterker wordt ten opzichte van het pond dan stijgen de hypotheek en de maandelijkse betalingen effectief, hoewel er geen verandering is in de aangerekende rente. Als een buitenlandse geldschieter wordt gebruikt, is de hypotheek waarschijnlijk in het buitenland. valuta, terwijl sommige van de offshore-activiteiten van Britse kredietverstrekkers in staat zullen zijn om in pond sterling uit te lenen. ”

Belangrijke koopdocumenten

Voordat u iets ondertekent, zijn er enkele belangrijke stukjes papier die u en uw advocaat eens zouden moeten bekijken …

De Escritura Publica en Nota Simple – De Escritura Publica is de geregistreerde eigendomsbewijs van het onroerend goed. Het is opgenomen in de Registro de la Propiedad, het eigendomsregister, en is de enige titelgarantie in Spanje. Het bevat een beschrijving van het onroerend goed, de gegevens van de eigenaar en eventuele hypotheken of juridische claims die tegen het onroerend goed bestaan. Dit document is belangrijk omdat het u vertelt of de verkoper de eigenaar is van het onroerend goed dat wordt verkocht. Een nota simple bevat verdere details van eventuele hypotheken of beschuldigingen tegen het onroerend goed en is ook verkrijgbaar bij het register.

De IBI-bon – Voordat u een doorverkoop (niet nieuw) Spaans onroerend goed koopt, bekijkt u de ‘lmpuesto sobre Bienes lmuebles’ of lBI, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Idealiter kunt u de IBI-ontvangsten van de afgelopen vijf jaar bekijken omdat dat de limiet is voor aansprakelijkheid voor niet-betaalde achterstallige belastingen en die is gekoppeld aan het onroerend goed, niet aan de eigenaar. Een nieuw eigendom gekocht van een ontwikkelaar zal geen IBI-bon hebben (omdat het nooit is ‘eigendom’), dus het is uw verantwoordelijkheid om het onroerend goed voor deze belasting te registreren.

De Referencia Catastral – Elke verkoop van onroerend goed moet de ‘Referencia Catastral’ van het betreffende pand vermelden. De Catastro is een ander systeem van eigendomsregistratie in Spanje, met de nadruk op de locatie, fysieke beschrijving en grenzen van het onroerend goed. Hoewel het eigendomsregister zich bijna uitsluitend concentreert op eigendom en eigendom, houdt de Catastro zich bezig met taxatie van onroerend goed.

Deze twee systemen communiceren niet met elkaar en het komt vaak voor dat de catastrale beschrijving van een eigenschap sterk verschilt van die in het eigenschappenregister. Het is een goed idee om het feitelijke certificaat van de Catastro aan te vragen met een volledige beschrijving van het onroerend goed. Het certificaat bestaat uit twee delen, een daarvan is een beschrijving van het onroerend goed en het andere is een plattegrond of een luchtfoto.

Gemeenschapsbijdragen, statuten en notulen van de AVA – Dit is alleen van toepassing als u een woning in een urbanisatie koopt of als er enkele ‘gemeenschappelijke’ bronnen zijn, die worden gedeeld door een aantal eigendommen. Dit zijn de kosten die in rekening worden gebracht door de ‘Comunidad de Propietarios’, de Gemeenschap van eigenaren van onroerend goed, een juridische instantie die alle gemeenschappelijke elementen beheert; de lift, tuinen en het zwembad bijvoorbeeld. Elke eigenaar krijgt een quotum toegewezen, of een percentage van de kosten die wettelijk moeten worden betaald.

Nutsrekeningen – Deze verzekeren u dat de rekeningen worden betaald en geven ook een idee van wat de bedrijfskosten van het onroerend goed zullen zijn.

Misc – Als u een woning in een urbanisatie koopt, zorg er dan voor dat het legaal is en geregistreerd door te vragen om het goedgekeurde ‘plan parcial’ in het gemeentehuis te zien. Als het onroerend goed zich op het strand bevindt, zorg er dan voor dat de ontwikkeling ook wordt goedgekeurd door de Jefatura de Costas. Zorg er voor een nieuwe woning voor dat deze is gedeclareerd voor IBI en dat de ontwikkelaar de ‘declaracion de obra nueva’ heeft gemaakt. Zorg er ook voor dat de escritura melding maakt van het huis dat u koopt en van het stuk grond waarop het staat. Als aanvullende beveiliging is het verstandig om de plattegronden van de steden rond het eigendom te onderzoeken, het Plan General de Ordenacion Urbana of PGOU.

Informatie met dank aan Strong Abogados (Advocaat in Spanje)